Las arras, la compraventa y la formalización ante notario durante el estado de alarma

Contrato de arras coronavirusCon la declaración del estado de alarma y las limitaciones que este impone, especialmente en materia de prestación de servicios y de desplazamientos, se plantean dificultades para el cumplimiento de aquellos contratos en los que se dispone la obligación de una de las partes de citar en determinado plazo, a otra, para el otorgamiento de una escritura ante notario.

 

Uno de los supuestos más frecuentes de esta operativa son los contratos de arras, muy habituales en la compraventa inmobiliaria.

 

Como es natural, se están dando en estos días casos en los que vence el plazo que las partes se dieron para el otorgamiento de la escritura de compraventa y una de las primeras cosas que conviene tener en cuenta es que la declaración del estado de alarma no suspende los plazos convencionales (los pactados en los contratos), ni exime de las obligaciones pactadas en los mismos.

 

La regulación a la que se acogen con carácter general los contratantes es la dispuesta en el Art. 1454 del Código Civil, “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.” (artículo que aparece citado en casi todos los contratos de arras).

 

Sin perjuicio de que el contrato de arras puede presentar variadas formas y matices, conviene analizar caso por caso, por lo general y con base en el citado artículo, se pacta que la no citación (normalmente por parte del comprador), la no asistencia a la firma por cualquiera de las parte o incluso la asistencia sin disposición de comprar o vender según el caso, se considerará un desistimiento de la parte en cuestión, penalizándose éste con la consecuente pérdida de las arras por el comprador o con la obligación de entregarlas dobladas por el vendedor.

 

Se trata, por tanto, de revisar las reglas que conviene seguir por los contratantes en caso de que el vencimiento del plazo para celebrar la compraventa ante notario tenga lugar durante la vigencia del estado de alarma.

 

La recomendación inicial ha de ser que las partes se planteen la posibilidad de suspender mediante acuerdo, el transcurso del plazo hasta el levantamiento del estado de alarma.

 

Si tal acuerdo no es posible, ha de entenderse que subsisten las obligaciones de las partes y, por tanto, una de las partes (normalmente compradora) seguirá obligada a citar a la otra parte en la notaría para el otorgamiento de la escritura de compraventa.

 

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en coordinación con el Consejo General del Notariado, dictó el pasado 15 de marzo de 2020 una Instrucción, estableciendo que el servicio público notarial debía quedar reducido a aquellas actuaciones de carácter urgente, debiendo abstenerse los notarios de citar a los interesados para actuaciones que no revirtiesen dicho carácter.

 

Ahora bien, cabe preguntarse si el otorgamiento de escritura de compraventa en cumplimiento de lo pactado en un contrato de arras tiene la consideración de actuación de carácter urgente.

 

La Comisión Permanente del Consejo General del Notariado publicó el pasado 18 de marzo de 2020 una Circular para marcar las pautas sobre las que debe resultar de aplicación dicha intervención. En ella establece que la intervención notarial ha de ser excepcional y que la urgencia la deberá apreciar el notario en atención a las circunstancias concurrentes, ponderando la naturaleza de la operación, la existencia de plazos perentorios y los potenciales y graves perjuicios del retraso.

 

Por su parte, los notarios están considerando que el carácter urgente, queda justificado cuando se producen vencimientos de plazos de contratos de arras durante el estado de alarma.

 

Por tanto, la parte (normalmente compradora) cuya obligación de convocar a la firma de una escritura de compraventa venza durante estos días deberá, en primer lugar, documentar la solicitud de una prórroga o suspensión del plazo a la otra parte y en caso de no obtener respuesta afirmativa, se deberá contactar preferiblemente por correo electrónico a la notaría solicitando el otorgamiento de la correspondiente escritura, siendo de interés adjuntar el contrato y el requerimiento de aplazamiento -denegado o desatendido- como motivos para justificar la urgencia.

 

Esta solicitud a la notaría es imprescindible, pues las actuaciones notariales durante el estado de alarma se someten a rogación.

 

El notario debe analizar restrictivamente las circunstancias del caso, (fundamentalmente el contrato de arras) y tener en cuenta los plazos perentorios y la concurrencia de los perjuicios económicos que puede provocar a las partes la denegación de su intervención.

 

Si el notario considera justificada la situación de urgencia, citará a las partes para formalizar el acto y, en tales casos, advertirá a las partes que deberán acudir sin acompañantes y con aquellos medios de autoprotección que garanticen la seguridad sanitaria.

 

Contrariamente, si el notario considera que no procede prestar el servicio por no entenderlo urgente, entonces la parte obligada, si no se alcanza ningún acuerdo satisfactorio, podrá alegar justificadamente que concurre una causa de fuerza mayor que exime del cumplimiento y de la aplicación de la penalización del contrato de arras, y la cuestión seguramente se resolverá de manera definitiva en los tribunales de justicia.

 

Por último, cabe precisar que estas reglas serán de aplicación no solo a los contratos de arras sino a cualquier obligación sometida a término que venza durante el estado de alarma provocando perjuicios por el retraso o el incumplimiento y que precise la intervención de notario.

 

Ejemplos de estos últimos pueden ser compraventas sometidas a condiciones resolutorias o suspensivas, la acreditación del cumplimiento de obligaciones notario o la constitución de depósitos entre otros.

 

 

Autores: Guillermo Gastón de Iriarte y Teresa García, socio y abogada de RSM Spain